РАСХОДЫ СТОРОН ПРИ ОФОРМЛЕНИИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ.

Осуществление сделки по купле-продаже влечет 4 вида расходов:

             Оплата муниципального налога «Плюсвалия» ( Plusvalía Municipal)

             Оплата за оформление эскритуры ( escritura pública de compraventa)

   Оплата государственной пошлины за регистрацию в реестре прав на недвижимое имущество.

      Уплата налогов за переоформление имущества.

Если в предварительном договоре (преконтракте) не содержится указание на порядок распределения расходов между сторонами, а устанавливается, что расходы распределяются  в соответствии с установленным в законе порядке (“según Ley”), то порядок их оплаты следующий:

Расходы продавца: Плюсвалия + Эскритура купли-продажи

Расходы покупателя: Нотариально заверенные копии эскритуры + государственная пошлина за регистрацию права собственности в Реестре прав на недвижимое имущество + налоги.

 Если предварительным договором установлен иной порядок оплаты расходов, вытекающих из совершения сделки, то такой порядок имеет силу только между сторонами сделки. Соглашением сторон не может быть изменен налогообязанный субъект.

Пример: если в предварительном договоре стороны указали, что оплата плюсвалии возлагается на покупателя, а не на продавца, то плюсвалию должен оплатить покупатель. В случае, если он не уплачивает плюсвалию в установленный законом срок, то требование об ее уплате будет направлено продавцу, т.е. субъекту, который по закону обязан нести расходы по ее оплате. 

Если у Вас есть вопросы или Вы хотите поделиться полезной информацией или Вашим опытом, то пишите на мой адрес электронной почты spsininfo@gmail.com

Для того, чтобы сделка по оформлению купли-продажи недвижимости прошла с наименьшими затратами, обратите внимание на следующие советы:

1) В Испании установлены ограничения на наличный расчет. В 2012 году Правительство Испании установило лимит в 2500 евро на наличный расчет если одна из сторон сделки является предпринимателем или юридическим лицом. Такое ограничение установлено законом от 31 октября 2012 года по борьбе с налоговыми мошенничествами.

Закон вступил в силу с 19 ноября 2012 года. За нарушение правил наличного расчета установлен штраф в размере 25% от уплаченной суммы.

 Приведем пример: Вы совершили сделку по покупке строительных материалов для Вашего дома на сумму 4000 евро. 2000 евро вы оплатили до доставки стройматериалов и 2000 после. Несмотря на то, что сумма в 2000 евро не превышает установленный в законе лимит, сумма сделки 4000 евро и два платежа были проведены Вами по одной сделке. В данном случае на Вас может быть наложен штраф в 1000 евро.

 Наш совет: Вашим первым шагом при приезде в Испанию с целью покупки недвижимости должно стать открытие банковского счета в испанском банке.

 2) В Испании для открытия банковского счета неоходимо предоставить пакет документов. Иностранные граждане нерезиденты Испании должны предоставить паспорт или другой документ удостоверяющий личность, а также справку с работы и декларадию о доходах за предыдущий и текущий год ( например, 2НДФЛ).

 Все документы, за исключением паспорта, должны быть легализованы! Это необходимо иметь в виду, так как легализацией документов занимаются консульские учреждения Испании. Легализация документов это дорогое удовольствие, но необходимое условие открытия Вам банковского счета. Без возможности открытия банковского счета в Испании ваша поездка с целью покупки недвижимости –это деньги на ветер.

 Наш совет: Перед поездкой в Испанию обратитесь в Консульство Испании для легализации справки с работы и декларации о доходах.

3) Сделка по покупке или продаже недвижимости влечет за собой оплату услуг нотариуса, а также налоговые выплаты. Затраты на оформление сделки достаточно велики и Вам необходимо планировать свой бюджет исходя из того, что только услуги нотариуса по оформлению эскритуры могут обойтись Вам в 1000 евро.

Наш совет: Планируйте свой бюджет с запасом и включите в него расходы на оплату услуг нотариуса, налогов и агенства недвижимости.

 

Правильный выбор агентства, через которое Вы планируете приобрести недвижимость намного важнее чем вы можете себе представить. На время совершения сделки риэлтор становиться Вашим доверенным лицом и во многих случаях имеет полномочия на совершение действий от вашего имени и за ваш счет.

Если Вы не владеете испанским языком и не разбираетесь в тонкостях совершаемой вами сделки, то будьте предельно осторожны, так как вы становитесь легкой жертвой для мошенников. Чем пользуются мошенники? Во-первых, Вашим незнанием испанского языка. В Торревьехе услуга по переводу включена в список услуг всех агенств недвижимости.

Сопровождая Вас при просмотре недвижимости и при оформлении сделки купли-продажи, риэлтор самостоятельно осуществляет перевод и может скрыть от Вас определенную информацию либо заведомо осуществить ложных перевод у нотариуса. Во-вторых, Вашим незнанием испанского законодательства.

Незнание испанского, вкупе с отсутствием у вас представления о том, как совершаются сделки по недвижимости, какие налоги подлежат уплате и какими правами и обязанностями Вы обладаете, делает Вас абсолютно беззащитным перед уловками мошенников. Так, например, неправильный перевод Вашей воли у нотариуса при оформлении доверенности на агента недвижимости может повлечь тяжелые последствия. На моей практике были случаи, когда в доверенность включали права на распоряжение средствами банковского счета клиента без его ведома. В-третих, Вашим незнанием обычаев делового оборота как в конкретном городе, так и в регионе в целом. Зачастую риэлторы просят слишком высокую комиссию или плату за свои услуги, оправдывая это тем, что такая цена является средней в любом агенстве недвижимости и дешевле Вы с трудом найдете.

В четвертых, ограниченностью Вашего времени. Обычно поездки с целью покупки недвижимости совершаются по туристической визе и во время отпуска клиента. То есть на выбор объекта недвижимости, агенства недвижимости, сбор и оформление всех необходимых документов и регистрацию недвижимости у клиента есть от 1 до 3х недель. Короткий срок и необходимость во что бы то ни было реализации поставленной цели, заставляет Вас не замечать многих деталей совершающейся сделки, чем также активно пользуются недобросовестные риэлторы.

Если у Вас есть вопросы или Вы хотите поделиться полезной информацией или Вашим опытом, то пишите на мой адрес электронной почты spsininfo@gmail.com